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“一房两卖”引起的法律思考
发布日期:2013-07-05

【案情】:
    原告李某于2002年5月30日与被告徐州市某房屋开发公司签订购房协议,购买被告位于本市民主路72号2单元房屋两套,双方约定价款为人民币335420元,并约定了半年内提供产权证明书,协议签订后,原告按约交纳房款并装修入住,2003年3月原告要求被告协助办理房屋产权证时,发现该房已登记在被告单位职工的名下,就办理产权证事宜双方协商未果。原告认为被告售房行为存在欺诈,为此原告诉至法院要求判令与被告解除房屋买卖合同,双倍返还购房款670840元,承担案件受理费。被告辩称,在售房时原告明知房屋情况,并不存在欺诈行为,表示不同意解除合同,在审理期间被告将该房屋产权证办在自己的名下,并表示只要原告配合愿意尽快为原告办理房屋过户手续。双方各执己见,无法进行调解。

【裁判要点】: 

    一审法院审理后认为,原、被告双方签订商品房买卖合同,属有效合同。原告主张被告欺诈的理由不能成立。因此,原告要求解除合同,双倍返还房款的诉讼请求,不符合法律规定,但因被告原因致使原告延迟取得所有权证,被告应当承担违约责任。遂判决,一、驳回原告要求与房屋开发公司解除合同的诉讼请求。二、房屋开发公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告办理房屋产权过户手续。同时支付违约金(自2002年12月1日起至判决确定履行义务时止以房款人民币335420元按日万分之二点一计算)。
原告不服上诉,主张被告行为属“一房两卖”,存在欺诈,故要求改判,二审法院认为,双方所签合同应属有效合同。双方签订合同时被上诉人并无主观上的欺诈,但延迟了上诉人对该房屋处分权的取得,存在过错,因此原审法院对本案的判决并无不当,故因此判决:驳回上诉,维持原判。

 

【评析】:

 
    本案的争议焦点是被告将登记在本单位职工名下的房屋卖给原告的售房行为是否存在欺诈,能否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见》的惩罚性条款。在法院审理过程中,对于本案处理有两种不同意见:
    第一种意见认为。根据我国有关法律规定,房屋产权的取得应以产权管理机关机关的登记为准,原告购买房屋登记在被告单位职工名下,该职工享有对该房屋的所有权,被告与原告在订立合同时,没有向原告告知该情形而将房屋卖给原告,其行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见》第九条第一款第三项关于“一房两卖”情形,因此,应当解除双方房屋买卖合同,由被告承担惩罚性赔偿责任,即双倍返还原告房款。
    第二种意见认为,原告与被告签订房屋买卖合同后,实际占有该房,即已实际取得该房屋的所有权,该房屋虽登记在被告职工名下,但并不影响原告对该房屋的占有使用,实际已实现原告的物权,双方合同目的得到实现,被告行为不存在欺诈,因此,双方订立的房屋买卖合同为有效合同。 但被告未按合同约定为原告办理房屋登记手续,使原告延迟取得房屋所有权证,其行为存在过错,应承担违约责任。
  笔者同意第二种意见。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见》第九条第一款第三项的规定的情形解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时,故意隐瞒所受房屋已出售的事实,导致第二买受人无法取得房屋,合同目的无法实现的责任承担问题。在本条规定的情况下,虽然签订的买卖合同均为有效,但出卖人将房屋交付第一买受人时,第二买受人自然无法取得房屋,因在本条规定的情形中存在出卖人的欺诈行为,只有确定了出卖人的欺诈行为,对买卖合同的法律后果,买受人才有权选择请求撤销合同或者解除合同。并可使用惩罚性赔偿。根据我国立法对欺诈的概念没有明确的规定,但《民法通则》第58条第三款规定“一方以欺诈使对方在违背真实意识的情况下所为的民事行为无效,”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定“以方当事人故意告知对方虚假情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为”。
  综上规定,一般欺诈的构成应具备以下要件:1、必须有欺诈的故意,2、需实施欺诈行为,3、受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误认识而为意思表示。只有同时具备上述三个要件,才能构成欺诈。本案原告与被告签订合同双方实现合同目是为了双方交换合同标的物即原告取得房屋,被告获得价款, 被告在签订合同时将登记在他人名下的房屋出售给原告,虽没将该事实告知原告,但合同签订后原告进行了装修入住,他人并没提出异议,并未影响其物权的取得,合同目的已实际实现,因此不能认定被告在售房过程中存在欺诈的故意。在办理产权登记手续时因房产证登记在他人名下出现房屋产权转移登记障碍,而该障碍经过被告努力在诉讼期间实际消除,原告请求行使撤销权的阻却事由发生,双方买卖合同应当继续履行,因此该案的情形不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见》第九条第一款第三项的规定,原告要求解除合同,双倍返还房款的诉讼请求,不符合法律规定,但因被告原因致使原告延迟取得所有权证,被告应当承担违约责任。


(作者单位:江苏省徐州市鼓楼区人民法院)
来源:中国法院网
 

(   责任编辑:市仲裁委员会)
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